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Due Diligence Inmobiliaria para Acuerdos de M&A

La mayoría de las fusiones y adquisiciones (M&A) involucran activos inmobiliarios. Antes de que se finalicen los acuerdos de fusiones y adquisiciones, los compradores o socios deben llevar a cabo la debida diligencia inmobiliaria. Gracias al moderno software de sala de datos virtual, las partes de fusiones y adquisiciones pueden compartir de manera segura documentos confidenciales y completar la diligencia debida. ¡Aquí hay una descripción general de lo que implica la diligencia debida de bienes raíces en los acuerdos de fusiones y adquisiciones!

¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria?

La debida diligencia en bienes raíces es el análisis, revisión e investigación de activos inmobiliarios. El objetivo de la debida diligencia inmobiliaria es establecer el verdadero valor de la propiedad en cuestión. El valor de la propiedad inmobiliaria se ve afectado por varios problemas, incluida la economía general, los propietarios, los inquilinos, las empresas cercanas, el flujo de tráfico y la ubicación.

La debida diligencia es una estrategia de mitigación de riesgos que evalúa los aspectos físicos, financieros y legales.

La debida diligencia física evalúa los factores estructurales y ambientales. La diligencia debida legal verifica si el vendedor tiene derecho a transferir activos inmobiliarios. El proceso también informa al comprador sobre los gravámenes del título, incluidas las propuestas de reanudación, las restricciones y servidumbres y la zonificación.

El due diligence inmobiliario busca establecer transparencia en la evaluación del valor real de la propiedad para evitar problemas futuros.

¿Por qué completar la debida diligencia inmobiliaria?

Fuente: carnahanevans.com

Los acuerdos de fusiones y adquisiciones llevan a cabo la debida diligencia inmobiliaria por tres razones principales. La primera razón es establecer la falta de liquidez. Los activos inmobiliarios se encuentran entre los más ilíquidos. Una vez que compra y firma el contrato de adquisición de la propiedad, se compromete con el activo por un período prolongado. El contrato lo vincula por varios años y no puede cambiar de inquilino, cliente o empleado. La segunda razón para la debida diligencia inmobiliaria se basa en la naturaleza cíclica del activo.

Los activos inmobiliarios son una gran inversión durante los buenos tiempos económicos. También pueden significar pérdidas masivas cuando terminan los ciclos económicos. Los socios de fusiones y adquisiciones también llevan a cabo la diligencia debida de bienes raíces para asegurarse de que el activo sea adecuado para su propósito.

Las evaluaciones estructurales y ambientales pueden identificar los principales desafíos y problemas que afectan la idoneidad del edificio para su propósito. El objetivo es conservar el valor del activo para la empresa.

Cómo llevar a cabo la debida diligencia inmobiliaria

Llevar a cabo la debida diligencia inmobiliaria requiere software de sala de datos virtual que permite el intercambio seguro de archivos confidenciales. La mayoría de los inversores inmobiliarios de élite solo hacen una llamada una vez que cuentan con la información completa. Los agentes inmobiliarios consideran las tendencias locales de construcción, las tendencias de alquiler, las grandes empresas, las exenciones fiscales para la propiedad y otros factores. El objetivo es entender la calle, el barrio y la ciudad.

Aquí hay una descripción general del análisis detallado involucrado en la diligencia debida de bienes raíces de fusiones y adquisiciones:

1. Diligencia debida financiera

La debida diligencia financiera es un aspecto crucial de cualquier transacción inmobiliaria. Implica un análisis detallado del desempeño financiero de la propiedad para determinar su valor actual y potencial. El proceso evalúa varios aspectos financieros de la propiedad, incluidos los ingresos por alquiler, las tasas de desocupación, las pérdidas crediticias y las deducciones fiscales.

También revisa los gastos operativos de la propiedad, como las tarifas de administración de la propiedad, el seguro y los impuestos.

Además, la debida diligencia financiera examina cualquier variaciones de alquiler y el desglose de los inquilinos, incluida su solvencia y su historial de arrendamiento. Este proceso ayuda a identificar posibles riesgos y oportunidades para maximizar el rendimiento financiero de la propiedad y proporciona información esencial para respaldar la toma de decisiones en transacciones inmobiliarias.

2. Debida diligencia jurídica

La debida diligencia legal es un paso crítico en cualquier transacción de bienes raíces. Implica una revisión exhaustiva de los aspectos legales de la propiedad para identificar cualquier riesgo o responsabilidad potencial. El proceso tiene como objetivo garantizar que el comprador tenga pleno conocimiento del estado legal de la propiedad y pueda tomar una decisión informada sobre la transacción.

En la debida diligencia legal inmobiliaria, se presta especial atención al historial de propiedad de la propiedad, las obligaciones legales y los gravámenes. También cubre aspectos como la zonificación y las regulaciones ambientales, que pueden afectar el valor de la propiedad y el uso potencial.

En última instancia, la debida diligencia legal ayuda a minimizar el riesgo de cualquier complicación legal que surja de la transacción.

3. Diligencia debida de la propiedad/tierra

Fuente: aionthefly.net

Al considerar una fusión o adquisición que involucre propiedades o terrenos, la diligencia debida es fundamental. La debida diligencia de la propiedad y la tierra cubre una amplia gama de valoraciones y evaluaciones que son necesarias para garantizar que la propiedad o la tierra sea adecuada para el uso previsto y libre de posibles responsabilidades.

Inspecciones de arquitectos e ingenieros

Estas inspecciones evalúan la integridad estructural y la seguridad del edificio, así como su cumplimiento con los códigos y reglamentos de construcción.

Inspecciones de aguas residuales

Estas inspecciones evalúan la sistema de gestión de aguas residuales de la propiedad, incluidos los posibles impactos ambientales y el cumplimiento de las reglamentaciones pertinentes.

Encuestas de tierras

Los levantamientos topográficos determinan los límites precisos de la propiedad e identifican cualquier invasión o servidumbre que pueda afectar su uso.

Costos de reutilización de edificios

Estas evaluaciones evalúan los costos asociados con la reutilización o renovación del edificio para cumplir con el uso previsto.

Importancia Protegida/Histórica

Este aspecto de la debida diligencia examina si el edificio está protegido o tiene importancia histórica, lo que puede afectar su uso y potencial para renovación o demolición.

Calificación Ambiental

Esta evaluación evalúa la calificación ambiental de la propiedad, incluidos los posibles riesgos y responsabilidades ambientales asociados con la propiedad.

4. Diligencia Debida Económica

La debida diligencia económica es una parte esencial de las transacciones de M&A que involucran activos inmobiliarios. El proceso consiste en evaluar el entorno económico que rodea a la propiedad y analizar su potencial de crecimiento y rentabilidad.

Esto incluye evaluar tendencias de los precios de las propiedades en los últimos años e identificando los factores que impulsan el crecimiento de la zona. La debida diligencia económica también ayuda a los compradores de fusiones y adquisiciones a identificar "apuestas seguras": propiedades que tienen un historial estable y constante de rentabilidad.

Además, permite a los compradores evaluar el potencial de una nueva construcción y evaluar los posibles riesgos y beneficios asociados con dichas inversiones. En general, la diligencia debida económica es fundamental para garantizar que los compradores de fusiones y adquisiciones tomen decisiones informadas y maximicen el valor de sus inversiones.

Fuente: futuristarchitecture.com

Uso del software de la sala de datos virtual

Los acuerdos de fusiones y adquisiciones involucran archivos confidenciales con información financiera confidencial que debe protegerse de las manos equivocadas. El uso de un software de sala de datos virtual moderno es la mejor manera de llevar a cabo la diligencia debida para tales acuerdos.

Las salas de datos ofrecen portales seguros donde puede cargar archivos y establecer restricciones de acceso. Los socios pueden ver, descargar y compartir información sin problemas y de forma remota sin preocuparse por el acceso no autorizado. Comuníquese con un proveedor de sala de datos virtual para obtener más información.

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